Finasowe ABC

Wiedza o wlasciwym dysponowaniu finansami, o ubezpieczeniach, rozliczeniach podatkowych jest niezbedna do zycia w USA. Dzis rozpoczynamy cykl pt. Finansowe ABC, ktory – mamy nadzieje – pomoze Panstwu lepiej poradzic sobie z wieloma skomplikowanymi sprawami w tym kraju.

Cztery sciany a podatki
 

Twoj dom jest prawdopodobnie twoja najwieksza inwestycja. Moze byc takze najwieksza ochrona przed podatkami, jesli zainwestujesz umiejetnie. Nie ma zadnych watpliwosci co do tego, ze prawo podatkowe faforyzuje wlascicieli domow. Moga oni odliczyc od podstawy opodatkowania odsetki bankowe oraz podatki od nieruchomosci. Moga dodatkowo pozyczyc pieniadze pod zastaw domu i przeksztalcic nieodliczalne od podatku pozyczki samochodowe czy personalne w podatkowo sluszne pozyczki hipoteczne. Nikt nie placi podatku od wzrostu wartosci domu dopoki go nie sprzeda. Nawet wtedy mozna w wielu wypadkach wylaczyc zarobek do $500,000 spod podatku.

Jesli nawet nie jestes wlascicielem domu w tej chwili, przeczytanie tego artykulu uzmyslowi ci, ile podatku mozesz zaoszczedzic poprzez kupienie wlasnych "czterech scian". Jesli jestes juz szczesliwym homeowner, pokazemy ci jak przeksztalcic nieodliczalne odsetki od pozyczek personalnych, samochodowych, studenckich czy kart kredytowych w odliczalne pozyczki hipoteczne. Pokazemy ci jak zredukowac swoje podatki podczas sprzedazy domu.

Kupno domu jest jedna z najwiekszych finansowych decyzji jakie podejmujesz. Nie powinno sie tego robic tylko dla celow podatkowych, gdyz moze nie zaoszczedzisz az tak duzo jak bys chcial. Nikt jednak nie watpi, ze wzgledy podatkowe odgrywaja duza role. Jesli mieszkasz w wynajetym mieszkaniu, kolekcjonujesz bezwartosciowe rachunki za zaplacony czynsz. Jesli kupisz cos wlasnego, splacasz pozyczke, odliczasz sobie od dochodu odsetki i powiekszasz swoj finansowy udzial w nieruchomosci.

Oto podstawowe zasady odliczania odsetek od pozyczek hipotecznych:

Mozesz sobie odpisac odsetki placone od dlugu zaciagnietego do wysokosci 1 miliona dolarow przeznaczonego na zakup domu w ktorym mieszkasz oraz jednego dodatkowego domu (np. wakacyjnego). Pod te kategorie podciagniete sa takze pozyczki zaciagniete na remont kapitalny domu.

W podobny sposob mozesz odliczyc sobie odsetki zaciagniete na budowe domu przez okres 24 miesiecy od momentu zaczecia budowy.

Twoj pozyczkodawca (z reguly bank lub kompania pozyczkowa) wystawi forme 1098 na koniec roku, na ktorej podsumuje twoje zaplacone odsetki. Forme te wysle zarowno tobie jak i do urzedu skarbowego. Zawsze sprawdz dane personalne na tej formie oraz zgloszona sume odsetek. Jakiekolwiek niescislosci moga narazic cie na kontrole IRS.

Mozesz odliczyc sobie tzw. punkty, czyli odsetki zaplacone z gory przy zamknieciu pozyczki. Na wykazie beda one figurowaly jako points, loan origination fee lub loan discount fee.

Kupno domu poprawi twoja sytuacje finansowa nie tylko poprzez oszczednosci na podatkach. W handlu nieruchomosciami od dawna znana jest tzw. "zasada dzwigni" (leverage). Umiejetne wykorzystanie "zasady dzwigni" polega na uzyciu pozyczonych pieniedzy w celu kilkakrotnego powiekszenie swoich zyskow. Z wielu wzgledow ludzie inwestujacy w nieruchomosci uzywaja "pieniedzy innych ludzi" (OPM – Other People’s Money). W zaleznosci od wysokosci twojego wkladu, pozyczka hipoteczna moze pomnozyc twoj wklad piec, dziesiec czy nawet dwadziescia razy. Nie ma innego rodzaju inwestycji, ktory pozwolilby pomnozyc twoj wklad tak znacznie. Zasada "dzwigni" jest glownym powodem do tego, aby twoj dom stal sie zrodlem pewnego finansowego "odkucia sie".

Biorac pod uwage dlugie okresy, wartosc nieruchomosci mieszkaniowych z reguly nadaza za inflacja. Nagly spadek wartosci nieruchomosci na poczatku lat dziewiecdziesiatych jest raczej wyjatkiem niz regula. Ktokolwiek probowal kupic lub sprzedac dom w ostatnich miesiacach zauwazyl zapewne nagly wzrost cen od polowy 1998, ktory z powodzeniem rekompensuje wlascicielom nieruchomosci straty poniesione kilka lat wczesniej. Zasade "dzwigni" najlepiej wyjasnic na nastepujacym przykladzie:

"Wplacasz $10,000 zadatku na kupno domu za $100,000. Po roku dom jest wart $104,000 (biorac pod uwage 4% wzrostu wartosci). Wartosc domu wzrosla tylko $4000, ale jesli porownamy ta sume z wysokoscia twojej inwestycji ($10,000), daje nam to az 40% zysku."

W poczatkowych latach prawie cala splata twojej pozyczki hipotecznej to odsetki. Innymi slowy prawie cala splata bedzie odliczalna od dochodu na poczet podatkow. Oszczednosci moga byc az tak znaczne, ze praktycznie nawet przy minimalnym wkladzie finansowym mozesz czasami mieszkac we wlasnych "czterech scianach" za te same pieniadze jakie placisz za czynsz.

Splacanie kart kredytowych z reguly nie jest uznawane jako podatkowo sluszny wydatek. Kilka lat temu odsetki placone na pozyczkach personalnych byly odliczalne od dochodu, ale to juz historia. Podobnie sie dzieje z pozyczka na samochod. Jesli jednak jestes wlascicielem domu i zaciagniesz pozyczke hipoteczna na splacenie kart lub samochodu, twoje odsetki staja sie zrodlem dodatkowej oszczednosci na podatkach.

Zanim jednak zaciagniesz dodatkowa pozyczke na dom aby kupic zonie nowy samochod, porownaj wysokosc oprocentowania na obu pozyczkach. W bardzo wielu przypadkach fabryka samochodowa zaoferuje ci specjalny 2.9% kredyt. Prawdopodobnie nie oplaca sie wtedy korzystanie z 8% pozyczki hipotecznej, gdyz oszczednosc na podatkach nigdy nie bedzie az tak duza.

Wiekszosc wlascicieli domow nigdy nie zaplaci podatkow od zysku na ich wartosci. Ustawa z roku 1997 zwalnia kazdego kto mieszkal w domu przez przynajmniej dwa lata z podatku od zysku przy sprzedazy. Limit na nieopodatkowany zysk wynosi $250,000 na osobe lub $500,000 na malzenstwo. Jesli jednak posiadasz wielorodzinny dom, prawdopodobnie zaplacisz podatek od zysku przynajmniej na czesci wynajmowanej. Co do wysokosci podatku radzilbym o poinformowanie sie kompetentnego specjalisty podatkowego.