Chcesz zrezygnować z wynajmowanego mieszkania? Musisz dać właścicielowi wypowiedzenie. Twoje prawa i obowiązki jako lokatora kończącego najem lokalu dyktowane są przez przepisy twego stanu i miasta oraz zależą od tego, czy podpisałeś umowę najmu czy nie.

 

Zakończenie umowy najmu

Jeżeli masz umowę ustną najmu mieszkania (month to month lease), powiadom właściciela o planowanej wyprowadzce na co najmniej 30 dni przed końcem ostatniego miesiąca. W przypadku posiadania umowy pisemnej wymów z wyprzedzeniem jedno- czy dwumiesięcznym.
Depozytu (kaucji) za mieszkanie nie można „odmieszkać”. Depozyt to asekuracja właściciela – nie może zostać użyty na czynsz za ostatni miesiąc, bo właściciel nie miałby z czego pokryć ewentualnych szkód poczynionych przez lokatora.
Jeżeli opóźnisz wyprowadzkę, właściciel może obciążyć cię za każdy dodatkowy dzień plus za koszty wynikłe z opóźnienia. Mieszkanie musi być oddane w stanie takim, w jakim zostało przyjęte, z wyjątkiem lekkiego zabrudzenia wynikającego z normalnego użytkowania.

 

Jak uniknąć niespodzianek

Przestroga: Wiele osób popełnia błąd przy wyprowadzce. Wynoszą meble, wrzucają klucz do skrzynki pocztowej właściciela i odjeżdżają, często do innego stanu, licząc na to, że właściciel odeśle im ich depozyt. Czek nie nadchodzi, a jeżeli – to pomniejszony o różne nieuzasadnione koszty. Jak mogą podważyć decyzję gospodarza ? Mogą udać się do sądu małych roszczeń (small claims court), ale nie potrafią przedstawić konkretnych dowodów, a dojazd kilkuset mil do sądu kosztowałby więcej niż kwota, której się domagają.
Błędu tego można uniknąć. Należy poprosić o inspekcję mieszkania tuż przed wyprowadzką. Niech wskaże usterki, za które cię obciąży. Może zdołasz sam usunąć szkody. Jeżeli uważasz, że zostawiasz mieszkanie w dobrym, albo lepszym stanie, wskaż to gospodarzowi.

 

Zwrot depozytu

W dniu wyprowadzki gospodarz może zwrócić ci kaucję osobiście, ale nie musi – istnieje możliwość, że nadejdzie jeszcze nie zapłacony przez ciebie rachunek za prąd czy gaz. Prawo nakazuje, by właściciel zwrócił lokatorowi depozyt w ciągu tygodnia czy dwóch po opuszczeniu lokalu. Prawo nie dyktuje sposobu wyceny usterek czy wymaganego sprzątania. Jeżeli podejrzewasz, że właściciel może okazać się złośliwy i potrącić z depozytu zbyt dużo, zrób zdjęcia mieszkania, by udokumentować jego dobry stan i mieć podstawę do dyskusji lub roszczeń sądowych.

 

Złamanie umowy wynajmu

Powiedzmy, że pozostało ci osiem miesięcy do wygaśnięcia umowy, a otrzymałeś atrakcyjną ofertę pracy w innym mieście, więc postanowiłeś odstąpić od umowy najmu i się przenieść. Nic nie mówiąc właścicielowi, opuściłeś mieszkanie, przez co „zrzekłeś” się lokalu. Dalszy przebieg wydarzeń zależy od tego, czy właściciel przyjmie to zrzeczenie (surrender). Jeżeli tak, jesteś zwolniony od umowy, choć musisz zapłacić za usterki w mieszkaniu i za czynsz, gdy lokal pozostanie nie wynajęty. Jeżeli wynajmujący zrzeczenia nie przyjmie, płacisz za czynsz do końca trwania umowy.
Kiedy właściciel przyjmuje zrzeczenie mieszkania? Może ci to powiedzieć ustnie i potwierdzić to na piśmie, jeżeli jasno przedstawisz mu swoją sytuację, prosząc o zwolnienie cię z umowy. Ale jeżeli rzeczywiście uciekłeś z mieszkania i nie miałeś odwagi spojrzeć gospodarzowi w oczy, sytuację oceniać będziesz tylko po jego dalszych poczynaniach. Wynajęcie lokalu kolejnemu lokatorowi oznacza przyjęcie zrzeczenia się mieszkania, a brak próby wynajęcia jest równoznaczne z odrzuceniem zrzeczenia.
Prawo lokalowe większości stanów nakazuje właścicielowi minimalizację strat i dokonanie próby wynajęcia mieszkania, gdy lokator je porzuci. Powinien on posłać ci list oznajmiający, że nie przyjmuje twego zrzeczenia umowy, ale spróbuje wynająć mieszkanie. Po otrzymaniu takiego listu jesteś zwolniony z obligacji wynikających z umowy wynajmu, ale możesz nadal być winien właścicielowi pewną sumę pieniędzy. Gdy właściciel wynajmie komuś lokal np. po dwóch miesiącach, będziesz mu winien czynsz za te dwa miesiące, a jeżeli wynajmie mieszkanie o $100 mniej na miesiąc, zobowiązany jesteś do zwrócenia mu różnicy – 100 dolarów przez czas trwania twojej umowy. Sprawdź przepisy w twoim stanie.

 

Przykład

Płaciłeś 1,000 dol. za mieszkanie. Opuściłeś je osiem miesięcy przed zakończeniem umowy. Właściciel nie starał się znaleźć nowego lokatora. Czy może pozwać cię do sądu za nie zapłacenie 8,000 dol.? Nie, może dochodzić sądownie tylko kwoty, którą jesteś mu obecnie winien. Za miesiąc winien mu jesteś tylko 1,000 dol. O całą kwotę właściciel może się ubiegać za osiem miesięcy, przez ten czas prawo jego stanu może wymagać od niego podjęcia próby wynajęcia lokalu.
Z reguły właściciele domów wykorzystują depozyt lokatora na pokrycie strat i czym prędzej ponownie wynajmują lokal, gdyż trudno im będzie ściągnąć pieniądze od byłego lokatora o nieznanym miejscu zamieszkania. Jeżeli pozostało coś z depozytu po pokryciu kosztów, wynajmujący jest zobowiązany zwrócić to byłemu najemcy.

 

Gdzie po więcej informacji

Przepisy mieszkaniowe są regulowane przez prawo stanowe i miejskie. W sieci szukaj landlord tenant law plus nazwa twego stanu. US Department of Housing and Urban Development podaje linki do przepisów wszystkich stanów: http://portal.hud.gov, „State Info”. Również: www.rentlaw.com. W razie wątpliwości – porozmawiaj z prawnikiem zajmującym się prawami lokatorów.

Elżbieta Baumgartner