Wielu seniorów ma niewielką emeryturę, ale za to posiada dom, dawno już spłacony, warty kilka, kilkanaście razy więcej niż cena jego nabycia. Są zamożni, ale tylko na papierze. W uzyskaniu dostępu do zamrożonej w domu gotówki dopomóc może odwrócony kredyt hipoteczny – ostatnia deska ratunku dostępna w Stanach, a od niedawna – również w Polsce.

Jak działa odwrócona hipoteka
Reverse mortgage jest odwrotnością tradycyjnej pożyczki hipotecznej. Jest to umowa, na mocy której właściciel zaciąga pożyczkę pod zastaw swojego domu, by otrzymywać od banku pewną kwotę albo dożywotnią rentę. Dług wraz z narosłymi odsetkami zwracany jest po sprzedaży domu, co następuje po przeprowadzce lub śmierci właściciela.

Wysokość dostępnego kredytu jest zależna od wartości nieruchomości, płci i wieku kredytobiorcy oraz formy wypłaty należności. Za wypłaconą gotówkę bank obciąża klienta procentami. Klient może wybrać pożyczkę o oprocentowaniu stałym lub zmiennym.

W Stanach Zjednoczonych istnieje ubezpieczony przez rząd federalny program zwany Home Equity Conversion Mortgage (HEMC), nadzorowany przez Federal Home Administration (FHA). Pożyczek HEMC udzielać mogą tylko licencjonowane instytucje finansowe, które odnaleźć można na portalu www.hud.gov.

Kto jest uprawniony
Ażeby kwalifikować się do odwróconej pożyczki hipotecznej HEMC ty i twój małżonek musicie ukończyć 62 lata oraz mieć na własność dom w pełni spłacony lub prawie spłacony, który jest głównym miejscem waszego zamieszkania.

Im jesteście starsi, tym wyższą otrzymacie miesięczną rentę, bo bank oblicza wysokość świadczeń rozkładając dostępną wartość kredytu na przewidywaną liczbę pozostałych lat życia klienta albo klientów (life expectancy). Więcej przeczytać można w książce pt. „Amerykańskie emerytury”.

Zalety odwróconej hipoteki
Kredyt z odwróconej hipoteki ma pewne zalety.

  • Dostajesz dostęp do gotówki zakumulowanej w swoim domu. Możesz ją otrzymać w jednej kwocie, okresowych ratach albo w formie dożywotnej renty. Długu nie spłacasz teraz, tylko po sprzedaży domu, co następuje po wyprowadzce albo po twojej śmierci.
  • Nigdy nie będziesz winien więcej niż wynosi wartość domu. Dom nie zostanie ci odebrany choćby z biegiem czasu pożyczka wraz z odsetkami przekroczyła jego wartość. Twój zysk jest stratą dla banku.
  • Wypłaty nie podlegają opodatkowaniu, bo Urząd Podatkowy uważa je za pożyczkę, a nie dochód.
  • Wartość domu nadal zwyżkuje, co powiększa wartość twego majątku i częściowo równoważy koszt zaciągniętego kredytu.
  • Pieniądze wydasz, jak chcesz. Możesz spłacić rachunki medyczne, podróżować, zafundować edukację wnukom – co wolisz. Zanim zaczniesz szastać pieniędzmi pamiętaj, że twoim celem powinno być zabezpieczenie sobie starości.
  • HEMC jest ubezpieczony przez rząd federalny. Znaczy to, że warunki kredytu i proces jego udzielania są nadzorowane przez U. S. Department of Housing and Urban Development (HUD). W razie bankructwa banku, HUD będzie kontynuował wypłaty.

Wady odwróconej hipoteki
Na odwróconą pożyczkę hipoteczną trzeba decydować się bardzo ostrożnie. Jest to skomplikowany produkt w licznymi wadami.
Podstawową wadą są wysokie koszty zaciągnięcia pożyczki. Składają się na nie koszty closingu, jednorazowa opłata na ubezpieczenie pożyczki oraz comiesięczny Mortgage Insurance Premium, który wynosi 1.25 procenta w skali rocznej. Natarczywi sprzedawcy upiększają zasady odwróconej hipoteki, zapewniają klientów o braku kosztów, bo dodają je do pożyczki. Dlatego musisz pójść do licencjonowanego doradcy, zanim otrzymasz HEMC Reverse Mortgage.

Dług rośnie, jak kula śniegowa. Przy normalnej pożyczce raty płacisz co miesiąc. Natomiast odwróconej hipoteki nie spłacasz, bo odsetki dodawane są do długu, który rośnie szybko. W przyszłości po sprzedaży domu i spłacie długu może ci nic nie pozostać. Ale nawet gdybyś dożył do stu lat, nigdy nie będziesz winny więcej niż wynosi wartość domu. Stratę ponosi bank.

Jeżeli rozważasz ubieganie się o pomoc społeczną, to nie sięgaj po kredyt z odwróconej hipoteki. Wypłaty to nie przychód, lecz pożyczka, ale mimo to mogą pozbawić cię zasiłków społecznych SSI i ubezpieczenia medycznego Medicaid, zależnie od stanowych przepisów.
Umowa może nakładać ograniczenia na użytkowanie nieruchomości: zabraniać ci wynajęcia części budynku, dodania innych osób do tytułu własności, zaciągania dodatkowych pożyczek pod zastaw domu. Przeczytaj uważnie umowę pożyczkową zanim ją podpiszesz.

Wniosek
Masz kłopoty finansowe? Zanim zdecydujesz się na reverse mortgage, rozważ inne rozwiązania: przefinansowanie czy modyfikację niespłaconej tradycyjnej pożyczki hipotecznej, albo sprzedaż domu. Odwrócona hipoteka może dostarczyć ci gotówki, o którą trudno na emeryturze, ale za wysoką cenę. Przez lata dług może dorównać wartości domu, ale nigdy jej nie przekroczy.

Elżbieta Baumgartner