Polski urząd skarbowy może mieć obiekcje co do transakcji zakupu domu, mieszkania czy działki w Polsce z dwóch przyczyn: po pierwsze z braku udokumentowania legalnego pochodzenia pieniędzy na zakup, a po drugie z powodu zbyt niskiej ceny sprzedaży. Ponadto zapuszczenie korzeni w Polsce sprawia, że stajemy się tam podatnikami. Warto o tym wiedzieć.

Nieudokumentowane pochodzenie pieniędzy
Polski fiskus jest zainteresowany źródłem pochodzenia środków. Nie ma problemu, gdy nieruchomość jest finansowana z bankowego kredytu, ale wiadomo, że Polonus płaci gotówką przywiezioną ze Stanów. Jego przychód w Polsce (przeważnie żaden) nie odpowiada jego wydatkom i Polonus zostaje wytypowany do kontroli przez polski urząd podatkowy.

Artykuł 20 ust. 3 Ustawy o podatku dochodowym osób fizycznych (UPDOF) dyktuje, że „przychody nieznajdujące pokrycia w ujawnionych źródłach lub pochodzące ze źródeł nieujawnionych” ustala się na podstawie wydatków podatnika w danym roku i wartości zgromadzonego mienia pochodzącego z nieopodatkowanych przychodów. Skoro Polonus nie zadeklarował w Polsce przychodów, widoczna staje się duża dysproporcja między jego zarobkami a wydatkami, więc reakcją fiskusa jest uznanie go za oszusta podatkowego.

Przy wszczęciu postępowania kontrolnego, na urzędzie podatkowym spoczywa obowiązek wykazania, że podatnik uzyskał dochód z nieujawnionych źródeł. Brak polskich zeznań podatkowych i zakup domu wydaje się urzędnikom wystarczającym dowodem. Wytypowany do kontroli Polonus powinien jak najszybciej udokumentować, że nie jest polskim podatnikiem, bo mieszka, zarobkuje i płaci podatki w USA. Jeżeli to uczyni w przekonujący sposób, postępowanie skarbowe zostanie umorzone. Jeżeli nie, bierze się za niego administracyjny sąd podatkowy.

W sytuacji, gdy fiskus dojdzie do wniosku, że zasadne jest opodatkowanie nieujawnionego dochodu, ciężar obalenia tej decyzji spoczywa już na samym podatniku.

Konsekwencją ukrycia dochodów jest konieczność zapłaty podatku w wysokości 75 proc. nieujawnionych dochodów, których wysokość ustala sama skarbówka na podstawie dokumentów, jakie posiada i które podatnik jej przedłoży. Reguluje to art. 30 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym osób fizycznych (UPDOF, www.pit.pl/att/przepisy/updof.pdf).

Wniosek: Pieniądze do Polski należy słać przelewem na konto w banku i zachować poświadczenia. Sam transfer nie pociąga za sobą obowiązków podatkowych, co wyjaśniłam w tekście „Gdy ślesz pieniądze do Polski”.

Zbyt niska cena sprzedaży
Transakcja nabycia nieruchomości wiąże się z kosztownymi opłatami, więc zdarza się, ze strony próbują zaniżyć cenę sprzedaży. Problem może pojawić się wtedy, gdy strony w umowie sprzedaży podają cenę, która w mniemaniu urzędu skarbowego jest znacznie mniejsza od wartości rynkowej. Oto jak fiskus patrzy nam na ręce.

Transakcja sprzedaży nieruchomości opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% ceny sprzedaży. Notariusz przesyła do urzędu skarbowego odpis aktu notarialnego, gdzie jest on analizowany i weryfikowany. Jeżeli fiskus uważa, że cena nieruchomości nie odpowiada wartości rynkowej, to wzywa do jej podwyższenia podając jednocześnie wartość według własnej oceny. W tej sytuacji możesz się zgodzić z wyceną albo ją zakwestionować.

Jeżeli zgodzisz się z wyceną urzędu, to płacisz różnicę między zapłaconym podatkiem a podatkiem faktycznie należnym plus odsetki karne policzone od dnia zawarcia umowy. To właśnie te karne odsetki stanowić mogą problem, bo od daty transakcji mija nieraz parę lat. Okres przedawnienia wynosi pięć lat.
Jeżeli nie zgadzasz się z wyceną urzędu podatkowego, to organ wyznaczy rzeczoznawcę majątkowego w celu dokonania wyceny nieruchomości. Jeżeli wartość określona przez rzeczoznawcę przekroczy o 33 proc. cenę sprzedaży, to strony transakcji ponoszą koszty opinii biegłego. Urząd Skarbowy może ściągnąć niepobrany podatek wraz z odsetkami albo od kupującego albo od sprzedającego.

Gdzie jesteś podatnikiem?
Warto wspomnieć o jeszcze jednej komplikacji, która może wyniknąć z nabycia nieruchomości i zamieszkania w Polsce. Ma ona do czynienia z obowiązkiem podatkowym, do którego zobowiązana jest każda osoba „mająca miejsce zamieszkania na terenie Polski”. Wielu seniorów lubi spędzać czas w Polsce i w Stanach, a uważać Stany za miejsce stałego zamieszkania, by uniknąć konieczności płacenia polskich podatków od całości swoich przychodów.

Za osobę „mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej” uważa się osobę fizyczną, która:
· posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
· przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym”.

Wniosek: Przebywasz w Polsce ponad pół roku – nabywasz tam nieograniczony obowiązek podatkowy, czyli stajesz się tam podatnikiem i musisz deklarować przychód z całego świata. Jeżeli nawet przebywasz w Polsce mniej niż 183 dni, to należy rozważyć, czy masz w Polsce „ośrodek interesów życiowych”. Posiadanie domu czy mieszkania w Polsce jest jednym z czynników, który może przemawiać za tym, że masz ośrodek interesów życiowych w Polsce, a przez to – stałeś się polskim podatnikiem. Więcej na ten temat w witrynie www.finanse.mf.gov.pl oraz książce pt. Powrót do Polski.

A fiskus amerykański?
Tyle o polskim urzędzie podatkowym. Amerykański IRS (Internal Revenue Service) jest zainteresowany nieruchomością podatnika za granicą tak samo, jak nieruchomością na terenie USA, czyli tylko w niektórych okolicznościach. Normalnie IRS-u zakup indywidualnego domu/ mieszkania nie interesuje. Urząd dowiaduje się o nim od ciebie, gdy zaczniesz odpisywać sobie od przychodu koszt pożyczki hipotecznej albo podatków gruntowych od twojej głównej rezydencji. Z IRS-em rozliczać trzeba przychód z nieruchomości inwestycyjnej oraz zysk po sprzedaży domu czy mieszkania, niezależnie od tego, czy umiejscowiony jest w Polsce czy w Stanach.