Gdy dwoje ludzi zawiera związek małżeński, ich dochód, jako rodziny, się powiększa. Młoda para łączy też swoje oszczędności. A co się staje z ich punktacją kredytową?

Problem z życia
Alicja i Jan Kowalscy pobrali się parę lat temu. Oszczędzili trochę pieniędzy i dzięki spadkowi cen nieruchomości, i pomocy rodziców, są gotowi kupić dom. Znaleźli zadbany domek, który spełnia ich ozekiwania. Jakie było ich zaskoczenie, gdy bank odmówił im udzielenia pożyczki mimo tego, że mają niezłe zarobki. Złożyli wniosek o pożyczkę do innego banku, gdzie spotkało ich podobne rozczarowanie.

Co jest grane?
Przed paru laty prawie każdy kwalifikował się do pożyczki hipotecznej. Banki i brokerzy hipoteczni uganiali się za klientami. Dla osób bez oszczędności były programy no money down, dla klientów z małymi zarobkami – pożyczki bez weryfikacji dochodu albo takie o negatywnej amortyzacji, gdzie dług rośnie zamiast maleć. Wiemy, do czego doprowadziła taka lekkomyślność finansowych instytucji. Za krach na rynku nieruchomości i rynkach finansowych płacimy wszyscy bezpośrednio albo pośrednio.

Utrata miliardów dolarów nauczyła banki rozumu. Teraz, ażeby zaciągnąć pożyczkę, trzeba wykazać, że jest się w stanie ją spłacić. Banki dmuchają na zimne i biorą wnioskodawców pod lupę.

Jak postrzegane jest małżeństwo?
Gdy dwoje ludzi składa wniosek o pożyczkę, bank bierze pod uwagę sumę ich oszczędności i dochodów, ale nie sumę ich punktacji kredytowej! Bank nawet nie uwzględnia punktacji małżonka o lepszej wierzytelności lecz… patrzy ma punktację niższą.

Co do państwa Kowalskich, to Jan był zawsze odpowiedzialny i jego punktacja kredytowa jest mocna. Natomiast Alicja ma za sobą „grzechy młodości”: opóźnienie spłat długów na kartach kredytowych, co sprawiło, że jej punktacja jest o ponad 100 punktów niższa od męża.

Pożyczkodawcy biorą punktację kredytową obydwojga małżonków od trzech biur kredytowych i wybierają średnią (median score) dla każdego z nich. Punktacja małżonka o gorszym wyniku jest brana pod uwagę do podjęcia decyzji o przyznaniu pożyczki i ich warunkach.

Powtórka z punktacji kredytowej
Punktacja kredytowa, to ocena naszej kredytowej wierzytelności. Jest to liczba, która mówi bankowi, jakie jest prawdopodobieństwo, że będziemy sumiennymi klientami spłacającymi pożyczkę na czas. Banki uzyskują tę punktację od biur kredytowych.

Do obliczenia punktacji biura kredytowe stosują przeważnie matematyczny model opracowany przez firmę Fair, Isaac Company (FICO) – równanie, do którego wstawiane są różne zmienne brane z raportu kredytowego klienta. Porównując punktację z wypłacalnością tysięcy pożyczkobiorców w przeszłości, banki identyfikują poziom ryzyka i decydują, czy udzielić klientowi pożyczki, a jeżeli tak, to na jakich warunkach.

Punktacja kredytowa waha się od 300 do 850 punktów, gdzie liczba 700 jest pułapem, poniżej którego ciężko jest otrzymać pożyczkę na dobrych warunkach.

Punktacja małżeństwa
Tak więc bank podejmuje decyzję o przyznaniu pożyczki hipotecznej małżeństwu bazując na wspólnych oszczędnościach, wspólnych zarobkach, ale niższej punktacji kredytowej jednego z nich. Niższa punktacja jednego z małżonków poważnie obniża szanse dostania pożyczki.

Ażeby otrzymać pożyczkę hipoteczną na najlepszych warunkach, obydwoje małżonkowie powinni mieć średnią medialną (z trzech biur kredytowych) 740 punktów albo więcej. Im niższa punktacja, tym kosztowniejszy będzie kredyt. Jeżeli punktacja FICO jednego z małżonków plasuje się poniżej 620 punktów, trudno będzie parze dostać pożyczkę na jakichkolwiek warunkach. Powodem jest fakt, że bank nie będzie mógł sprzedać takiej pożyczki Federal National Mortgage Assocciation (Fannie Mae).

Jeżeli średnia punktacja małżonków wynosi tylko 660, a downpayment 20%, to Fannie Mae, która pożyczki kupuje, ubezpiecza i sprzedaje na rynkach finansowych, może wymagać dodatkowej jednorazowej opłaty w wysokości 2.5 punktu procentowego, co wynosi $5,000 w przypadku pożyczenia $200,000.

Co robić, by dostać pożyczkę?
Co mogą zrobić państwo Kowalscy, żeby dostać pożyczkę w obecnej sytuacji? Są dwie drogi: wpłata wyższego udziału własnego (downpayment) albo złożenie pożyczki tylko przez małżonka o lepszej historii kredytowej.

Jeżeli pan Jan złoży wniosek o pożyczkę sam, to bank uwzględni tylko jego punktację kredytową, ale też tylko jego dochody. Środki finansowe posiadane wspólnie będą się liczyć pod warunkiem, że nazwiska obydwojga małżonków będą na tytule własności domu.

Jeżeli parę stać na wyższy udział własny, i zaciągną pożyczkę razem, to warto wiedzieć, że gorsza historia kredytowa jednego małżonka nie popsuje historii kredytowej drugiego. Historia kredytowa żadnej osoby nie rzutuje negatywnie na historię kogoś innego, nawet jeżeli jest to małżeństwo.

Co robić, by uniknąć problemów w przyszłości?
Zanim złożysz wniosek o jakąś pożyczkę, sprawdź swoją historię kredytową. Twój małżonek powinien uczynić to samo.

Biura kredytowe (credit bureaus) zbierają o nas finansowe informacje, które składają się na naszą historię kredytową. Największe z tych biur to: Experian, Trans Union i Equifax. W każdym z tych biur możemy dostać raz w roku bezpłatny wyciąg z naszej historii kredytowej. Można tego dokonać w dogodny sposób za pośrednictwem witryny www.annualcreditreport.com.

Drugim krokiem, który zapobiegnie kłopotom w przyszłości, jest poprawa historii kredytowej, co opisałam dla Państwa w książce „Życie od nowa“.